みなさまの大切な財産である土地や建物は、
法務局にある登記簿に記録することにより、その権利が保全されます

簡単に言うと、目に見えにくい不動産の売買等の取引について、国が「登記」という形で不動産の情報を一般公開して、不動産の権利を明確化し、取引の安全や安心をサポートをすることを目的とします。不動産に関する登記は、「不動産の表題に関する登記」と「不動産の権利に関する登記」の2種に大別されます。「不動産の表題に関する登記」は土地家屋調査士がこれを扱い、「不動産の権利に関する登記」については司法書士がこれを扱います。

同じ登記でも表題部と権利部と言われたりして、区別されますが不動産を登記する際には表題部がないと権利部に関する登記はできません。また表題部の登記に関しては、固定資産税の算出と課税と連動しており不動産を取得してから1か月以内に登記をすることが義務付けられています。

土地家屋調査士が扱う土地の登記簿の表題部には、土地の「所在」「地番」「地目」「地積」「所有者」などが記載されます。「所在」「地番」で土地そのものの場所を特定し、どんな用途で使用されている土地なのかを「地目」で表し、土地の大きさを「地積」で表します。登記の対象となる土地は、日本領土内の区画された一定の地表で、私権の目的となることができるものをいいます。これに対し公有水面下の土地（海面下の土地や河川の流水下の土地）は私権の目的とならない公共用地であることから、登記の対象としない取扱いとされています。

土地登記の種類

土地の登記に関しては、どこに、どれくらいの広さに、どのように利用されているか？
土地の登記簿の表題部には、土地の「所在」「地番」「地目」「地積」などが記載されます。土地家屋調査士は、土地登記に関して必要な測量から登記申請を行います。土地登記の種類は下記のように分けられます。

土地表題登記

土地表題登記は地番のない土地に地番をつける登記です。使用されていない溝や道などを払い下げを受けて自分の土地にする時などに行います。

• 敷地の庭に地図上存在する道（現地にはない）を取得したい
• 新たに土地の表示が必要な方など

土地分筆登記

土地合筆登記とは、土地分筆登記の反対で、複数の土地を1つにまとめる登記です。土地合筆登記には、所在が同じ、合筆する土地同士が隣接、などといったい くつかの要件があり、注意が必要となりますので、一度ご相談ください。

• 土地を複数の土地に分割したい方
• 将来の相続に備えあらかじめ土地を分筆

土地合筆登記

土地分筆登記とは、登記記録上1つの土地を数筆の土地に分割する登記のことです。一筆の一部を分割して売買などの有効活用をしたい、相続によって分割する ことになったなど土地を有効利用するために色々な状況で土地の分筆登記は必要になります。

• 駐車場に貸している土地を一つにまとめたい
• 相続の前提に合筆されたい方

土地地目変更登記

地目変更登記は土地の利用目的など地目が変わった際に、登記された地目を他の地目に変更した時に行う登記です。変更した日から１ヶ月以内に行わないといけない罰則規定のある登記です。畑に住宅を建築した場合や、つかわなくなった土地に太陽光発電施設を設置した場合に行います。

• 山林や畑に家を建てたい
• 土地の利用目的（地目を変更したい）

土地地積更正登記

地積更正登記は登記された土地の面積が実際の面積と異なる場合に、実測面積に合致させる登記です。実測面積が少ない多いに係わらず行うことが可能です。

• 登記面積より実測面積が少ない事が分かり固定資産税軽減をしたい
• 登記簿の面積を正しくしたい

土地登記に関するよくある質問

土地の境界はどうやって決めるのですか？

境界を決めるのではなく、境界を探すことが私たちの仕事です。土地の境界は公の手続きで定められた公法上の境界です。その土地に関する境界の各種資料を根拠に境界を探し、隣接地所有者に確認をしていただき境界は確定します。

土地を分割するためにはどんな作業の流れになるのでしょうか？

まず測量を行って全体の把握をします。そしてお隣との境界確定や、道路や水路などの官有地との境界確定を行って土地の周囲の境界を全て確認します。その上でどのように土地を分けるか図面を作成し、法務局に申請します。

土地の一部を隣地の方に売りたいのですが、どうすればよいでしょうか？

手続きとしては、測量、分筆登記した後、売却の対象となる土地を所有権移転登記することになります。この場合権利部分は司法書士の先生にお願いする形になりますが、提携先のネットワークをご紹介いたしますので、着手前から登記完了までトータルでサポートさせて頂きます。お気軽に一度ご相談ください。

田畑をやめて駐車場にしたいのですが？

土地の用途を変更すると1ヶ月以内に地目の変更をしなければなりません。この場合地目【田】または【畑】から駐車場（登記用語で雑種地）に変更することを要します。ただし、自分の土地だからといって田や畑の場合何をしてもよいわけではありません。事前に各市町村役場の農業委員会に駐車場にしたい旨の農地転用届け出をしましょう。

昔測量した図面があるのですが、それを使って簡単に分筆できないのですか？

基準点といわれる公共のデータを持った場所からの測量が法律により義務付けられています。そのため昔の測量のデータはお隣との境界がどこだったかについては参考になりますが、法務局に届け出る図面には使えませんので、もう一度測量を行う必要があります。

土地を売ろうと思っているのですが、売る前に測量したほうが良いですか？

土地を売る場合に測量しなければいけないという、法律の規制などは特にありません。但し、地価の高い都市部や市街地では測量をして面積を確定した上で売買をするのが一般的なようです。

土地登記に関する料金一覧

下記金額は目安であり、現地の地形、筆数、面積、難易度等により異なります。事前見積致しますのでお気軽にお問い合せください。また、表記はすべて税別表記です。